Приватний нотаріус у Первомайську

Гард.City

21 листопада 2023 13:17

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення правового регулювання вчинення нотаріальних та реєстраційних дій при набутті прав на земельні ділянки» від 02.05.2023 N° 3065-IX (далі — Закон) спрощена та вдосконалена процедура посвідчення та державної реєстрації угод відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Світлана Селявіна, приватний нотаріус Первомайського районного нотаріального округуФото: з особистого архіву

Консультує Світлана Селявіна, приватний нотаріус Первомайського районного нотаріального округу Миколаївської області.

Дійсно, посвідчення договорів відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення — одна з найбільш трудомістких нотаріальних дій, враховуючи обсяг підготовчих дій, які необхідно здійснити перед посвідченням правочину. Адже нотаріусу потрібно зробити не лише стандартні перевірки, які передбачені Порядком вчинення нотаріальних дій нотаріусами України для класичної угоди відчуження, а ще й зробити додаткові багатоаспектні перевірки відповідності не лише безпосередньо набувача як особи, яка може набувати у власність таку категорію земель, а ще й другого з подружжя набувача, якщо майно набувається у спільну власність.

Згідно із законодавством, землі сільськогосподарського призначення — достатньо широка категорія земель земельного фонду України, до якої належать усі землі, надані для потреб сільського господарства або призначені для вказаних цілей, в тому числі й опосередковане сільськогосподарське призначення: садівництво, основне використання якого — дачне будівництво.

Встановлення Земельним кодексом України (далі — ЗК України) однакової процедури оформлення угод відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення без будь-якої законодавчої градації в категоріях земель призвело до чисельних нарікань як з боку громадян, так і з боку нотаріусів. Земельні ділянки із цільовим призначенням «для садівництва» та «особисте селянське господарство» невеликої площі в межах населених пунктів, які ніколи не були «мораторними», після відкриття ринку землі стали достатньо непростими в оформленні.

Найбільше невдоволення у громадян викликала вимога про необхідність безготівкового перерахунку коштів та вимога про підтвердження джерел коштів для придбання земельної ділянки. Нотаріуси ж нарікали на необхідність здійснення значної кількості перевірок у державних реєстрах та інших джерелах інформації, що призводило до доволі складної та вартісної процедури оформлення.

Отже, довгоочікувані законодавці зміни відбулись. Що змінилось і шо покращилось?

Зазначеним вище Законом внесені зміни до ст. 130 ЗК України, зокрема суттєво змінена та доповнена ч. 4., згідно з якою перевірка відповідності набувача земельної ділянки сільськогосподарського призначення здійснюється, зокрема, в автоматизованому порядку, у тому числі шляхом інформаційної взаємодії між Державним реєстром речових прав на нерухоме майно, Державним земельним кадастром, Державним реєстром актів цивільного стану громадян, Державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань.

Але така перевірка не здійснюється при набутті у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення площею:

для ведення садівництва — не більше 0,25 гектара;
для ведення особистого селянського господарства, розташованих у межах населених пунктів, — не більше 2 гектарів.

Водночас при набутті у власність земельної ділянки сільськогосподарського призначення без здійснення перевірки, набувач до вчинення правочину про перехід права власності подає нотаріусу, який посвідчує відповідний правочин, або нотаріусу, який його заміщує, заяву про дотримання вимог цієї статті, справжність підпису на якій засвідчується нотаріально. Копії такої заяви, засвідчені нотаріусом, який посвідчує відповідний правочин, надаються сторонам правочину про перехід права власності на земельну ділянку. Недотримання набувачем права власності на земельну ділянку вимог ст. 130 ЗК України, у тому числі зазначення недостовірних відомостей у заяві, є підставою для визнання правочину про перехід права власності на земельну ділянку недійсним.

Також ч. 2 ст. 130 ЗК України доповнена новим абзацом, згідно з яким площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що належать на праві спільної сумісної власності подружжю, враховується у загальній площі земельних ділянок лише того з подружжя (колишнього подружжя), за яким зареєстроване право власності.

Також постановою Кабінету Міністрів України від 01.08.2023 №802 були внесені зміни до п. 22 Порядку здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу України, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 16.06.2021 №637, тобто приведено у відповідність до Закону щодо врахування у загальній площі земельних ділянок лише титульного власника.

Така новація суттєво полегшує і впорядковує проведення перевірки відповідності набувача в частині визначення загальної площі належних йому земельних ділянок сільськогосподарського призначення, оскільки не завжди можна було провести вірні підрахунки, особливо якщо набувач перебував у зареєстрованому шлюбі не один раз.

Водночас ч. 5 ст. 130 ЗК України щодо проведення розрахунків, пов’язаних зі сплатою ціни земельних ділянок сільськогосподарського призначення за цивільно-правовими угодами в безготівковій формі, залишається без змін.

Також і надалі не допускається набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за відплатними договорами у разі відсутності у набувача права власності на земельну ділянку документів, які підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувається таке право.

Пунктом 14 Порядку здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 ЗК України, передбачено, що джерелами походження коштів для набуття у власність земельної ділянки сільськогосподарського призначення можуть бути:

заробітна плата (грошове забезпечення);
гонорари та інші виплати згідно з цивільно-правовими правочинами;
дохід від підприємницької або незалежної професійної діяльності;
дохід від відчуження майна;
дивіденди;
проценти;
роялті;
страхові виплати;
виграші (призи) в азартні ігри, виграш (призи) у лотерею чи в інші розіграші, у букмекерському парі, у парі тоталізатора;
призи (виграші) у грошовій формі, одержані за перемогу та/або участь в аматорських спортивних змаганнях;
благодійна допомога;
пенсія;
спадщина;
подарунки;
кошти, отримані в позику (кредит);
набуття права на знахідку або скарб;
інші джерела, не заборонені законом.

Отже, в частині безготівкового перерахунку коштів та необхідності підтвердження джерел походження коштів, що більш за все турбувало громадян, законодавчих змін не відбулось. Трудомісткість посвідчення угоди відчуження земельної ділянки сільськогосподарського призначення для нотаріуса зменшилась, оскільки при набутті права власності найбільш розповсюджених категорій земель ми вже не проводимо перевірки, і, відповідно, не складаємо протокол відповідності набувача, а лише засвідчуємо справжність підпису набувача на заяві, в якій він стверджує та бере на себе відповідальність подання достовірної інформації щодо його відповідності вимогам ст. 130 ЗК України.

Також вважаю позитивним внесення змін до статті 130-1 ЗК України, якими врегульовані питання щодо реалізації переважного права купівлі земель сільськогосподарського призначення, які викликали багато суперечностей.

Так, відтепер суб’єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення може відмовитись від реалізації такого права шляхом подання нотаріусу відповідної заяви, справжність підпису на якій засвідчується нотаріально. У попередній редакції така норма була відсутня, тому цілком очевидно, що навіть при готовності суб’єкта переважного права заявити про свою відмову, неможливо було посвідчувати правочин без дотримання усієї складної процедури, відповідно до ст. 130-1 ЗК України.

В актуальній редакції ст. 130-1 ЗК України прямо зазначено, що вимоги щодо переважного права купівлі (у тому числі щодо обов’язку власника земельної ділянки з реєстрації наміру щодо її продажу) не поширюються на випадки продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення третім особам у разі подання нотаріусу, який посвідчуватиме відповідний договір купівлі-продажу земельної ділянки, заяв усіх суб’єктів переважного права купівлі земельної ділянки про відмову від такого права, справжність підпису на яких засвідчена нотаріально.

Законом скасована можливість юридичних осіб, які є орендарями земельних ділянок сільськогосподарського призначення, блокувати продаж власником таких земель, заявляючи про свій намір скористатись переважним правом купівлі. Частину 3 ст. 130-1 ЗК України доповнено нормою щодо можливості надати повідомлення про бажання скористатись переважним правом купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення лише суб’єктом такого права, який на момент надання згоди відповідно до закону може набувати у власність таку ділянку.

Новелою законодавства є також можливість суб’єкта переважного права передати своє переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення іншій особі не одноразово і безстроково, а на певний строк або на період дії спеціального дозволу на видобування корисних копалин (щодо суб’єктів переважного права першої черги) чи строку дії договору оренди землі (щодо суб’єктів переважного права другої черги).

Також вирішене питання, як технічно здійснюється державна реєстрація припинення наміру власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення щодо її продажу. Статтю 31-4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» доповнено частинами 3 і 4, відповідно до яких така реєстраційна дія здійснюється без подання відповідної заяви заявником одночасно з державною реєстрацією права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення або державною реєстрацією нового наміру власника.

У разі державної реєстрації права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення за суб’єктом переважного права чи державної реєстрації припинення права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення одночасно проводиться державна реєстрація припинення переваженого права також без подання заяви заявником.